Bezorg huiseigenaren wat meer schuld met minder energieverbruik, dat is de strekking van de oproep die de banken (verenigd in het ‘Beraad Groenfondsen’ van de Nederlandse Vereniging van Banken) en bouw-, installatie- en energiebedrijven samen aan de ministers Verhagen en Donner deden. De bedrijven willen dit vormgeven in een Green Building Deal. Tegelijkertijd begint ook De Nederlandse Bank wakker te worden en zich zorgen te maken over de verhouding tussen de gemiddelde waarde van het huis en de hoogte van de hypotheekschuld. Uiteraard heeft de uitspraak van Knot de gebruikelijke kommer en kwel reacties opgeroepen in de media.
Green Building Deal
Vorige week hebben de banken, bouw-, installatie, en energiebedrijven een plan gelanceerd om bestaande woningen te verduurzamen. Kern daarvan is dat installateurs en bouwers de maatregelen uitvoeren en dat banken dat financieren via de fiscale groenregeling. De maatregelen betalen zich terug door een lagere energierekening en door gebruik te maken van de fiscale groenregeling betaalt de huiseigenaar een lagere rente.
Het voordeel voor de huiseigenaar is dat zijn woonlasten gelijk blijven, terwijl de energierekening daalt. Bovendien zijn energiezuinigere woningen meer in trek en behouden ze in een dalende markt beter hun waarde dan energieslurpers. Het nadeel van het plan voor huiseigenaren is dat ze met nog hogere schulden worden opgezadeld.
Het voordeel van het plan voor banken is dat de huizen (onderpand voor een enorme berg hypotheekschuld) hun waarde behouden en dat ze een goede (en relatief veilige) bestemming hebben voor het aangetrokken spaargeld. Voor installateurs en bouwbedrijven levert het werk op. Waarom de energiebedrijven meedoen weet ik niet, mogelijjk dat ze bang zijn voor verplichtingen uit het Haagse?
De sluipende hypotheekcrisis
Zowel Trouw (Huizenbezitters, pak uw tent en Occupy het Binnenhof, pagina 17 papieren editie 5-11-201) als Sargasso beschrijven goed wat het huidige probleem van de huizenmarkt is. Door de hypotheekrenteaftrek lossen Nederlands weinig van hun lening af. Dat maakt de Nederlandse banken bij een dalende huizenmarkt of bij gebrekkig vertrouwen tussen banken onderling kwestbaar. Nederlandse banken verstrekken hoge hypotheekleninge, waar weinig spaargeld tegenover staat. Het gat wordt door banken afgedekt door een beroep te doen op andere financiers. Door het gebrek aan vertrouwen tussen banken wordt dat moeilijker. Tegelijkertijd wordt het onderpand door de dalende huizenprijzen minder waard. Dat zorgt voor problemen op de balans van banken, die sinds de vorige crisis van 2008 nog steeds niet allemaal uitblinken van degelijkheid.
Het voorstel van Arjen Siegmann om de hypotheekrenteaftrek af te schaffen in combinatie met compensatie en verplichte aflossing van de hypotheekschuld zou dit probleem aanpakken.Huiseigenaren krijgen een lagere schuld en banken zien de verhouding tussen hypotheeklening en onderpand verbeteren. In het voorstel van Siegman is de hoogte van de compensatie afhankelijk van het moment van aankoop (hoe langer geleden, hoe lager de compensatie). De financiering hiervan kan de overheid doen via de kapitaalmarkt.
Het CPB heeft eerder al voorgesteld om de huidige hypotheekrenteafrek te vervangen door een aflossingsaftrek. Zelf heb ik in 2008 voorgesteld om de hypotheekrenteaftrek te koppelen aan vergroening van je huis. Dat was behoud van werkgelegenheid voor de bouw- en installatiebranche en tegelijkertijd kon de overheid haar doelstellingen voor energiebesparing in de gebouwde omgeving dichterbij brengen.
Creatief combineren
Inmiddels zijn de marktomstandigheden fors gewijzigd en zijn mensen voorzichtiger met investeren in hun huis. Of preciezer gezegd: ik wil mijn huis graag verder vergroenen, maar ik ben niet bereid me dieper in de schulden te steken. Zelfs niet als ik via een Green Building Deal goedkoop kan lenen. Daarom zie ik meer in een combinatie van de Green Building Deal en het voorstel van Arjen Siegman.
Schaf de hypotheekrenteaftrek af of geef mensen de keuze om de hypotheekrenteaftrek in één keer op te nemen. In beide gevallen mag het geld maar voor 2 zaken gebruikt worden: aflossen van de hypotheekschuld of verduurzaming van de woning. Het deel van de eenmalige uitkering dat mensen willen gebruiken voor verduurzaming van de woning wordt op een bouwdepot gestald. Waarna de huiseigenaar 12 maanden krijgt om een plan van aanpak te maken om te komen tot verduurzaming van de woning. Een meetbaar deel daarvan is het Energieprestatie Certificaat (EPC). Dat is niet perfect, maar beter dan niks. Een andere mogelijkheid is afgaan op het gas- en elektriciteitsverbruik. Die zijn tenslotte ook bekend door de via het energiebedrijf afgedragen energiebelasting.
De groenbanken komen in zicht als blijkt dat zij een lagere rente bieden dan de hypotheekrente. Een huiseigenaar zal er op dat moment namelijk voor kiezen om zijn hypotheekschuld verder af te lossen en een nieuwe lening af te sluiten bij een groenbank. De verlaging van de energierekening zal in beide gevallen gebruikt Welke wijze van financiering ook gekozen wordt.
Het voordeel van de huiseigenaar: een lagere hypotheekschuld, die vooral voor mensen die recent gekocht hebben onder de waarde van de woning zal komen te liggen. Daarnaast krijgen huiseigenaren de (financiële) mogelijkheid om hun energierekening verder omlaag te brengen, met de bijbehorende comfortvoordelen.
Het voordeel voor de bank: de verhouding tussen hypotheeklening en onderpand wordt beter. Waardoor het makkelijker wordt om financiering van elders aang te trekken. Bovendien wordt de balans van banken versterkt door de aflossingen, waardoor ze minder kapitaal hoeven aan te trekken om aan de kapitaalseisen van toezichthouders te voldoen.
Het voordeel voor de overheid: een eind aan de hypotheekrenteaftrek met kansen op forse energiebesparing in de gebouwde omgeving. En mogelijk zelfs een stukje duurzame energieopwekking. In beide gevallen komt het doel van 14% duurzame energie in 2020 weer een stukje dichterbij (en dat door afschaffing van subsdie…).