Tag: woningmarkt

De ultieme scheefwoonbeloning

Krispijn BeekPlaats een reactie

Al jaren lopen er discussies over scheefwonen. Vaak gaat het om mensen die ooit met een laag inkomen een sociale woning betrokken hebben, maar die er inmiddels in inkomen op vooruit zijn gegaan. De huur van de woning waar ze wonen is daardoor te laag voor hun inkomen. Idealiter verhuizen mensen door naar een duurdere huurwoning of een koopwoning. Helaas zit de koopmarkt behoorlijk op slot. Waren woningen eerst te duur om te kopen (onder andere door het prijsopdrijvende effect van de hypotheekrenteaftrek), inmiddels dalen de prijzen maar scherpen de banken de eisen aan kopers nog sneller aan.

Op de site van Ria Damhof kwam ik deze week een briljante oplossing van het Kabinet tegen om een einde te maken aan scheefwonen: een aanbiedingsplicht voor woningcorporaties. Deze worden als het aan het Kabinet ligt verplicht om 75% van hun woningen te verkopen voor 90% van de WOZ waarde. Een nattere droom voor mensen met een sociale huurwoning op een populaire locatie kan ik me niet voorstellen. Een koopwoning in hartje Amsterdam voor 90% van de WOZ waarde. Paar jaartjes splitsen, samenvoegen en andere papieren vastgoedtrucjes uithalen, of meteen doorverkopen aan de hoogste bieder en tel uit je winst… Of een woning die net grootschalig door de woningbouwcorporatie is verbouwd  aanschaffen tegen 90% van de WOZ waarde. Da’s ook kassa…

De woningcorporaties blijven vervolgens achter met incourante woningen en een gat in hun financiele reserves. Zeg dan maar dag tegen je handje tegen de langzame, maar hoopvolle ontwikkelingen op gebied van energiebesparing bij woningbouwcorporaties. De eerste daarvan hebben inmiddels gemiddeld B-label woningen in hun woningvoorraad en zetten daarmee ook in op het tegengaan van energiearmoede door forse energiebesparing in hun woningvoorraad. Maar waarom zou je fors investeren als je onder de marktprijs moet verkopen en als je woningbezit ook nog eens steeds versnipperder wordt, waardoor het bijna onmogelijk wordt om schaalvoordelen te halen bij renovatie.

Het Kabinet geeft bij monde van Rutte aan dat het Engelse voorbeeld een goed voorbeeld is, het eigen woningbezit in het Verenigd Koninkrijk is sinds de aanbiedingsplicht voor woningbouwcorporaties fors gestegen. Wat Rutte er niet bij meldt is dat energiearmoede in het Verenigd Koninkrijk een behoorlijk probleem begint te worden. Veel huizen zijn vele malen slechter geisoleerd dan in Nederland en de Green Deal lijkt daar maar zeer beperkt verandering in te gaan brengen.

Ik betwijfel overigens of het plan daadwerkelijk het eigen woningbezit gaat bevorderen. Voorlopig zitten banken met een berg aan leningen verstrekt voor overgewaardeerd vastgoed (zowel commercieel als woningen) waar zeer waarschijnlijk nog fors op afgeschreven moet worden. Banken zijn dus niet happig zijn op het verstrekken van nieuwe leningen voor vastgoed. Ook bewoners zullen zich misschien nog een tweede keer achter de oren krabben als ze bedenken dat ze een sociale woningbouwvereniging als huisbaas gaan omruilen voor een commerciële bank. Terwijl het Kabinet ook aangeeft dat het van plan is een verhuisplicht in te voeren voor werklozen. Wanneer je dat overkomt ben je blij met een huurwoning…

Als het plan wel aanslaat is dat natuurlijk goed nieuws voor de staatskas. Twee procent overdrachtsbelasting over  75% van de woningvoorraad van woningbouwcorporaties is een welkome aanvulling in tijden van een teruglopende belastinginkomsten.

Green Deal: Meer met minder

Krispijn Beek2 reacties

Bezorg huiseigenaren wat meer schuld met minder energieverbruik, dat is de strekking van de oproep die de banken (verenigd in het ‘Beraad Groenfondsen’ van de Nederlandse Vereniging van Banken) en bouw-, installatie- en energiebedrijven samen aan de ministers Verhagen en Donner deden. De bedrijven willen dit vormgeven in een Green Building Deal. Tegelijkertijd begint ook De Nederlandse Bank wakker te worden en zich zorgen te maken over de verhouding tussen de gemiddelde waarde van het huis en de hoogte van de hypotheekschuld. Uiteraard heeft de uitspraak van Knot de gebruikelijke kommer en kwel reacties opgeroepen in de media.

Green Building Deal

Vorige week hebben de banken, bouw-, installatie, en energiebedrijven een plan gelanceerd om bestaande woningen te verduurzamen. Kern daarvan is dat installateurs en bouwers de maatregelen uitvoeren en dat banken dat financieren via de fiscale groenregeling. De maatregelen betalen zich terug door een lagere energierekening en door gebruik te maken van de fiscale groenregeling betaalt de huiseigenaar een lagere rente.

Het voordeel voor de huiseigenaar is dat zijn woonlasten gelijk blijven, terwijl  de energierekening daalt. Bovendien zijn energiezuinigere woningen meer in trek en behouden ze in een dalende markt beter hun waarde dan energieslurpers. Het nadeel van het plan voor huiseigenaren is dat ze met nog hogere schulden worden opgezadeld.

Het voordeel van het plan voor banken is dat de huizen (onderpand voor een enorme berg hypotheekschuld) hun waarde behouden en dat ze een goede (en relatief veilige) bestemming hebben voor het aangetrokken spaargeld. Voor installateurs en bouwbedrijven levert het werk op. Waarom de energiebedrijven meedoen weet ik niet, mogelijjk dat ze bang zijn voor verplichtingen uit het Haagse?

De sluipende hypotheekcrisis

Zowel Trouw (Huizenbezitters, pak uw tent en Occupy het Binnenhof, pagina 17 papieren editie 5-11-201) als Sargasso beschrijven goed wat het huidige probleem van de huizenmarkt is. Door de hypotheekrenteaftrek lossen Nederlands weinig van hun lening af. Dat maakt de Nederlandse banken bij een dalende huizenmarkt of bij gebrekkig vertrouwen tussen banken onderling kwestbaar. Nederlandse banken verstrekken hoge hypotheekleninge, waar weinig spaargeld tegenover staat. Het gat wordt door banken afgedekt door een beroep te doen op andere financiers. Door het gebrek aan vertrouwen tussen banken wordt dat moeilijker. Tegelijkertijd wordt het onderpand door de dalende huizenprijzen minder waard. Dat zorgt voor problemen op de balans van banken, die sinds de vorige crisis van 2008 nog steeds niet allemaal uitblinken van degelijkheid.

Het voorstel van Arjen Siegmann om de hypotheekrenteaftrek af te schaffen in combinatie met compensatie en verplichte aflossing van de hypotheekschuld zou dit probleem aanpakken.Huiseigenaren krijgen een lagere schuld en banken zien de verhouding tussen hypotheeklening en onderpand verbeteren. In het voorstel van Siegman is de hoogte van de compensatie afhankelijk van het moment van aankoop (hoe langer geleden, hoe lager de compensatie). De financiering hiervan kan de overheid doen via de kapitaalmarkt.

Het CPB heeft eerder al voorgesteld om de huidige hypotheekrenteafrek te vervangen door een aflossingsaftrek. Zelf heb ik in 2008 voorgesteld om de hypotheekrenteaftrek te koppelen aan vergroening van je huis. Dat was behoud van werkgelegenheid voor de bouw- en installatiebranche en tegelijkertijd kon de overheid haar doelstellingen voor energiebesparing in de gebouwde omgeving dichterbij brengen.

Creatief combineren

Inmiddels zijn de marktomstandigheden fors gewijzigd en zijn mensen voorzichtiger met investeren in hun huis. Of preciezer gezegd: ik wil mijn huis graag verder vergroenen, maar ik ben niet bereid me dieper in de schulden te steken. Zelfs niet als ik via een Green Building Deal goedkoop kan lenen. Daarom zie ik meer in een combinatie van de Green Building Deal en het voorstel van Arjen Siegman.

Schaf de hypotheekrenteaftrek af of geef mensen de keuze om de hypotheekrenteaftrek in één keer op te nemen. In beide gevallen mag het geld maar voor 2 zaken gebruikt worden: aflossen van de hypotheekschuld of verduurzaming van de woning. Het deel van de eenmalige uitkering dat mensen willen gebruiken voor verduurzaming van de woning wordt op een bouwdepot gestald. Waarna de huiseigenaar 12 maanden krijgt om een plan van aanpak te maken om te komen tot verduurzaming van de woning. Een meetbaar deel daarvan is het Energieprestatie Certificaat (EPC). Dat is niet perfect, maar beter dan niks. Een andere mogelijkheid is afgaan op het gas- en elektriciteitsverbruik. Die zijn tenslotte ook bekend door de via het energiebedrijf afgedragen energiebelasting.

De groenbanken komen in zicht als blijkt dat zij een lagere rente bieden dan de hypotheekrente. Een huiseigenaar zal er op dat moment namelijk voor kiezen om zijn hypotheekschuld verder af te lossen en een nieuwe lening af te sluiten bij een groenbank. De verlaging van de energierekening zal in beide gevallen gebruikt  Welke wijze van financiering ook gekozen wordt.

Het voordeel van de huiseigenaar: een lagere hypotheekschuld, die vooral voor mensen die recent gekocht hebben onder de waarde van de woning zal komen te liggen. Daarnaast krijgen huiseigenaren de (financiële) mogelijkheid om hun energierekening verder omlaag te brengen, met de bijbehorende comfortvoordelen.

Het voordeel voor de bank: de verhouding tussen hypotheeklening en onderpand wordt beter. Waardoor het makkelijker wordt om financiering van elders aang te trekken. Bovendien wordt de balans van banken versterkt door de aflossingen, waardoor ze minder kapitaal hoeven aan te trekken om aan de kapitaalseisen van toezichthouders te voldoen.

Het voordeel voor de overheid: een eind aan de hypotheekrenteaftrek met kansen op forse energiebesparing in de gebouwde omgeving. En mogelijk zelfs een stukje duurzame energieopwekking. In beide gevallen komt het doel van 14% duurzame energie in 2020 weer een stukje dichterbij (en dat door afschaffing van subsdie…).