Krispy's blog

Tag: duurzaam bouwen

  • Hoe financier je de warmtetransitie bij koopwoningen?

    De afgelopen jaren hebben alle gemeenten een warmtevisie opgesteld. Een plan waarin ze aangeven hoe ze in de periode tot 2050 denken de woningen en gebouwen in hun stad over te schakelen van aardgas voor verwarming naar andere warmtebronnen. Een belangrijk discussiepunt is en blijft haalbaarheid en betaalbaarheid. De focus bij een deel van de Tweede Kamer ligt op de sociale woningbouwsector. Dat is nou net de enige sector waar gemeenten via de prestatieafspraken met woningbouwcorporaties afspraken kunnen maken. Veel lastiger zijn de vrije huursector en de koopsector. Uit gegevens van Jan Willem van de Groep blijkt dat in de koopsector veel meer CO2 uitstoot plaats vind dan in de sociale huursector, en dat het om veel grotere aantallen woningen gaat. Tegelijkertijd is het bij de huidige op hol gesloten huizen- en energieprijzen lastig om ook nog geld vrij te spelen voor verduurzaming van de woning. Onno Dwars, Ballast Nedam, stelde op LinkedIn voor om huizenbezitters te verplichten om verduurzaming uit hun overwaarde te financieren. Groot vraagteken daarbij is en blijft of dat past problemen met financierbaarheid oplost en voor de woningeigenaar: verdienen we onze investeringen wel terug bij verkoop van de woning? Daarom een proefballon, schiet hem gerust lek met een beter voorstel.

    Financierbaarheid verduurzaming

    Bij financierbaarheid van een extra lening spelen twee begrippen een rol: loan to value en loan to income. Beide bedacht om mensen te behoeden tegen onverantwoord grote schulden. Loan to value wil zeggen dat mensen hooguit een percentage van de waarde van het onderpand mogen lenen. Bij huizen ligt dat in Nederland vrij hoog, je mag tot 100% van de waarde van je woning lenen. Voor duurzame verbouwingen mag dit bij sommige hypotheekverstrekkers stijgen tot 106% van de woningwaarde. Als je de maximale waarde van de woning moet lenen, blijft er op moment van aankoop 6% van de woningwaarde over om te steken in het duurzaam verbouwen van je woning. De waarde van een woning fluctueert door de tijd, de laatste jaren zijn veel woningen in waarde gestegen. Waardoor de loan to value gedaald is en er meer ruimte kan zijn om extra te lenen om te verbouwen aan je woning.

    Loan to income wil zeggen dat je een maximaal percentage van je inkomen mag uitgeven aan rente en aflossing van de hypotheek. Dit percentage hangt af van inkomen, rentestand en de vraag of de lening al dan niet onder de hypotheekrenteaftrek valt. Deze regels liggen vast in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet.

    Een derde uitdaging die speelt is dat investeringen in verduurzaming van de woning zich niet altijd terug verdienen, hoewel dat bij de huidige gas- en elektriciteitsprijzen een minder groot punt zal zijn.

    Financieren vanuit overwaarde

    Het voorstel van Onno Dwars om huizenbezitters te verplichten om verduurzaming van hun woning te financieren vanuit de overwaarde op hun woning oogt sympathiek. Het logische moment voor veel mensen is echter als ze een nieuwe woning kopen, alleen dan hebben ze in de huidige woningmarkt vaak al hun geld en leenvermogen nodig om een woning te kunnen kopen. Terwijl de verkoper een belastingvrije overwaarde incasseert. Een deel van de huizenbezitters zal die overwaarde inzetten om een nieuwe woning te kopen, een deel niet. Dat het om serieus geld gaat laten de indexcijfers van CBS zien.

    Prijsindex Bestaande Koo
    Prijsindex bestaande koopwoningen. 2015 = 100. Bron: CBS, Kadaster

    Hoe dan ook is het de vraag waarom we als maatschappij die belastingvrije overwaarde niet inzetten voor verduurzaming? Bij voorkeur via een heffing gebaseerd op het energielabel van de woning. Hoe slechter het energielabel, hoe hoger de heffing. Met een heffing van 0% voor woningen die NOM (Nul op de Meter) of ENG (Energie Neutraal Gebouw) zijn.

    De gemiddelde waarde van verkochte woningen is gestegen van Euro 230.194 in 2015 naar Euro 386.714 in 2021, een stijging van ruim Euro 150.000. Energie besparen is belangrijk, de hoogste heffing wil je dan ook zetten op de energielabels E, F en G. Dat zet meteen een rem op pandjesbazen en woningbouwcorporaties die proberen van hun slechte energielabels af te komen zonder deze energetisch aan te pakken. En het geeft de nieuwe eigenaar financiële ruimte om de woning te verduurzamen. Onderstaande percentages zijn een ruw voorstel, waarbij

    EnergielabelHeffingspercentageHeffing bij verkoop na 7 jaar*Budget voor B nieuwe bewonerBudget voor A nieuwe bewoner
    ENG0%€ 0
    A5%€ 7.826
    B10%€ 15.652€ 7.826
    C15%€ 23.478€ 7.826€ 15.652
    D20%€ 31.304€ 15.652€ 23.478
    E30%€ 46.956€ 31.304€ 39.130
    F40%€ 62.608€ 46.956€ 54.782
    G50%€ 78.260€ 62.608€ 70.434

    Om te zorgen dat de heffing gebruikt wordt voor het verduurzamen van de woning wordt het geld gestort op een bouwdepot bij de hypotheekverstrekker. De hypotheekverstrekker keert het geld uit op basis van facturen van maatregelen. Wanneer de nieuwe eigenaar een energielabel A of beter van de woning overlegd wordt het volledige bouwdepot uitgekeerd, ongeacht de gemaakte kosten.

    Kosten verduurzaming woning

    De kosten om een woning te verduurzamen liggen veelal lager dan de heffing bij verkoop na 7 jaar. Een woning van voor 1930 (veelal energielabel G) naar energielabel B brengen vergt volgens de WoonWijzerWinkel een investering van ongeveer Euro 15.000. Woningen uit de periode 1930-1945 hebben nog steeds vaak label G, maar het bereiken van energielabel B kan volgens WoonWijzerWinkel voor ongeveer Euro 11.000. In de periode 1946-1964 werden nog weinig eisen gesteld aan isolatie van woningen, toch hebben ze volgens de WoonWijzerWinkel gemiddeld een iets beter energielabel F. Dat neemt niet weg dat de kosten voor het bereiken van energielabel B nog steeds zo’n Euro 11.000 bedragen. Er zijn ook andere aanpakken mogelijk, zo stelt Urgenda dat het mogelijk is om bestaande woningen voor Euro 35.000 energieneutraal te maken. Ook zijn er concepten zoals Nul-op-de-meter, passief bouw en active house, waarbij veel zwaarder ingezet op energiebesparing. In de heffingssystematiek kan je daar rekening mee houden door naast het energielabel ook voorwaarden te stellen aan de isolatiewaardes van de woning. Dat scheelt energie, of het nu elektriciteit, warmte of gas is. En laten we eerlijk zijn: hoeveel mensen worden blij van meer zonnevelden, windturbines, aardwarmteputten of restwarmte? De beste energievorm om op in te zetten blijft dus de NegaWatt.

    Kosten verduurzaming vs hoogte heffing

    De kosten voor het bereiken van energielabel B liggen vaak lager dan de heffing op basis van de gemiddelde overwaarde van een woning. Ook de kosten om energieneutraal te worden via de methode van Urgenda is goedkoper. NOM woningen zijn naar mijn weten vaak nog wat duurder, hoewel ik denk dat je voor bijna Euro 80.000 een eind kunt komen. Zeker huizenbezitters in het duurdere marktsegment. Het is daarmee interessant voor een huidige woningeigenaar om zijn woning te gaan verduurzamen, mits dat past binnen de loan to value en loan to income voorwaarden van de wet. Het budget voor energielabel A en energielabel B in bovenstaande tabel zijn namelijk de kosten die een huiseigenaar uitspaart door z’n woning te verduurzamen. Aangezien het slechts een percentage is is de kans groot dat loan to value geen probleem vormt. Bovendien blijkt uit verschillende onderzoeken dat de waarde van woningen toeneemt als het energielabel verbetert. Vooral buiten de Randstad heeft een beter energielabel een groot effect op de woningwaarde. In Amsterdam levert een energiesprong van energielabel G naar energielabel A een waardestijging van ruim 7% op.

    Loan to income kan wel een probleem vormen, dan resten een huiseigenaar twee opties: zelf klussen om de woning naar een beter energielabel te krijgen of accepteren dat een groter deel van de overwaarde van de woning naar de nieuwe eigenaar gaat om de woning te verduurzamen. Een derde optie is gebouwgebonden financiering via de gemeente, maar daarvoor moeten nog wat hobbels worden weggenomen.

    Openstaande punten

    Mijn voorstel is verre van compleet. Het systeem kan werken voor grondgebonden woningen. Voor appartementencomplexen en VvE’s is het lastiger. Daar zullen veelal alle leden van de VvE mee moeten doen met de verbouwing, zeker als het om betere isolatie van de schil of de ramen gaat. Mogelijk dat in die gevallen de opbrengst van de heffing te koppelen valt aan financiering van maatregelen uit het duurzaam meerjarenonderhoudsplan van de VvE. Waarbij het bestuur van de VVE het geld uit het bouwdepot kan gebruiken voor verbetering van het energielabel van het hele complex. Niet helemaal eerlijk, want de verhuizer betaalt dan een groot deel van de verbeteringen. Aan de andere kant kan het wel voor de broodnodige versnelling zorgen en de broodnodige NegaWatts. Dat laatste scheelt weer in de hoeveelheid gasverbruik en de hoeveel duurzame energie die opgewekt moet worden.

  • Techniek neutraal van gas los

    Vanuit de opslag duurzame energie financiert het ministerie van Economische Zaken en Klimaat twee regelingen. De bekendste is de SDE+, waarmee de productie van duurzame energie wordt gestimuleerd. Minder bekend is de ISDE regeling, waarmee EZK subsidie geeft bij de aankoop van zonneboilers, warmtepompen, biomassaketels en pelletkachels. Terwijl het ministerie van EZK in Den Haag een van de grootste pleitbezorgers is voor het stellen van doelen in plaats van technieken voorschrijven. Tijd voor een herbezinning?

    Techniek sturing en EZK

    Het ministerie van EZK heeft de afgelopen 15 jaar met succes ingezet op een milieubeleid dat zich richt op doelen in plaats van middelen. Hierbij stelt de vergunningverlener de doelen die een bedrijf moet halen en kiest een bedrijf zelf met welke technische maatregelen deze het best gehaald kunnen worden.

    Tegelijkertijd zet EZK in het energiedomein juist fors in op middelen in plaats van doelen. Zo ook bij het gasloos maken van de gebouwde omgeving. EZK stuurt bij de ISDE (net als bij de SDE+) op techniek, zonneboilers, warmtepompen, biomassaketels en pelletkachels komen in aanmerking voor subsidie. Andere technieken niet, ook al halen ze vergelijkbare resultaten ten aanzien van doelen als energiebesparing en verminderen van de gasvraag. Bij biomassaketels en pelletkachels worden naar mijn weten ook geen aanvullende luchtkwaliteitseisen gesteld.

    Techniek neutraal

    Dat het ook anders kan laat de gemeente Amsterdam zien. Amsterdam heeft een aardgasvrij subsidie geïntroduceerd die techniekneutraal, doelgericht inzet op het eindresultaat: aardgasvrij. De subsidie is beschikbaar voor eigenaren en gebruikers van een woning, complex van woningen, vastgoed bij kleinschalige transformatie of maatschappelijk vastgoed in Amsterdam dat is aangesloten op het aardgasnetwerk. Het moet gaan om bestaande woningen of vastgoed, nieuwbouw is uitgesloten van de regeling. Er kan subsidie aangevraagd worden voor de meerkosten om een woning te verbouwen tot aardgasvrij of nul op de meter, en de kosten van het (laten) afsluiten van het aardgasnetwerk.

    De kosten van biomassaketels, hout- of pelletkachels en installaties of fornuizen op fossiele brandstoffen (zoals kolen, olie of butaangas) zijn in Amsterdam uitgesloten. Dit vanwege de negatieve effecten van zulke installaties op de luchtkwaliteit. Waarmee de gemeente Amsterdam, anders dan het rijk meteen rekening houdt met de vele klachten over houtstook en de adviezen die de GGD’s als een aantal jaar geven.

    De kosten van zonnepanelen zijn enkel subsidiabel als de woning tot nul op de meter wordt verbouwd en er sprake is van een nieuwe duurzame verwarmingsinstallatie. Het aansluiten van een woning op het warmtenet is in Amsterdam niet subsidiabel.

    Amsterdam vergoedt de volgende bedragen:

    • voor de verbouw van een woning, complex van woningen of vastgoed bij kleinschalige transformatie naar nul op de meter : € 8.000,- per woning.
    • voor de verbouw van een woning of complex van woningen naar aardgasvrij: € 5.000,- per woning
    • voor het (laten) afsluiten van de woning of het wooncomplex van het aardgasnet door de netbeheerder: het geldende tarief van de netbeheerder

    Ervaringen in Amsterdam

    De ervaring in Amsterdam is dat het gemiddeld investeringsbedrag voor een appartement €10.000 incl. BTW bedraagt. Het energieverbruik na de verduurzamingsoperatie ligt onder de 50 kWh/m2 per jaar, waarmee de appartementen op dat punt de norm voor nul op de meter halen. Volgens de cijfers die ik heb mogen inzien is dit gelukt bij appartementen die voor een warmtepomp hebben gekozen en voor appartementen die voor infraroodverwarming hebben gekozen. Ter vergelijking in mijn label C woning verbruiken we 62 kWh/m2 per jaar voor verwarming en warm water, waarvan 47 kWh/m2 voor verwarming.

    De huidige regeling in Amsterdam zorgt er voor dat appartementen relatief veel subsidie kunnen krijgen, terwijl de kosten bij appartementen gemiddeld genomen lager liggen dan bij tussenwoningen, hoekwoningen of vrijstaande woningen.

    Regeling op rijksniveau

    De regeling van de gemeente Amsterdam biedt een mooi aanknopingspunt voor aanpassing van de landelijke ISDE regeling. De maximumbedragen van de subsidie op rijksniveau kunnen gelijkgesteld worden aan de bedragen in Amsterdam. De vergoeding vindt plaats op basis van daadwerkelijke kosten en bedraagt maximaal 50% van de meerkosten voor aardgasvrij of energieneutraal. Door uit te gaan van daadwerkelijke kosten wordt oversubsidiëring van appartementen en nieuwere woningen. Eventueel kan er voor gekozen worden om in wijken waar het gasnet voor 2030 aan vervanging toe is de maximale subsidie te verhogen.

    Na aanvraag van de subsidie heeft een gebouweigenaar of gebouwgebruiker 12 maanden om aan te tonen dat de woning aardgasvrij of energieneutraal is. Dat kan door facturen te overleggen van de genomen maatregelen en de factuur van de verwijdering van de gasaansluiting. Een woning geldt als energieneutraal als deze in een periode van 12 maanden tenminste evenveel energie heeft verbruikt als opgewekt. Een gebouweigenaar die ervoor kiest om de woning energieneutraal te verbouwen toont dit aan door binnen 30 maanden na aanvraag van de subsidie aan te tonen dat de woning op jaarbasis energieneutraal is.

    Een andere verbetering is nu al te schetsen hoe de toekomstige subsidiebedragen zich zullen ontwikkelen tot aan 2030. Op die manier weten bedrijven, gebouweigenaren en gebouwgebruikers hoe de maximale subsidie zich gaat ontwikkelen en waar ze zich op kunnen richten. Gebouweigenaren en gebouwgebruikers die subsidie aanvragen, maar deze niet gebruiken worden 3 jaar van het aanvragen van nieuwe subsidie uitgesloten. Op die manier wordt voorkomen dat subsidie op de plank blijft liggen.

    De kwaliteitscontrole is een onderwerp dat nog op te lossen is. De overheid heeft mijns inziens een rol om te zorgen dat bedrijven die niet werkende oplossingen aanbieden worden uitgesloten van subsidieaanvragen, en een rol om te evalueren welke oplossingen haalbaar en betaalbaar zijn.

    Conclusie

    Naar mijn mening is het hoog tijd dat het het ministerie van Economische Zaken en Klimaat intern met dezelfde vasthoudendheid het gebruik van techniekvoorschriften aanpakt als dat ze dat richting andere ministeries doet. Wanneer het ministerie op doelen gaat sturen dan biedt ze gebouweigenaren en gebouwgebruikers de mogelijkheid om op de markt te kiezen welke techniek in hun situatie het best past.

    Dit bericht is geschreven voor en gepubliceerd op Sargasso.

  • Verbod op cv-ketel

    Een coalitie bestaande uit Uneto-VNI, de milieubeweging en een groot deel van de energiesector pleit in een manifest voor een verbod op cv-ketels met ingang van 2021. In plaats daarvan moet er bij vervanging gekozen worden voor alternatieven, zoals een (hybride) warmtepomp. Op het eerste gezicht oogt dit sympathiek en passend in de lange termijndoelstelling om van gas af te gaan voor verwarming. Het is echter de vraag of dit de juiste oplossingsrichting is.

    Alternatieve warmtebronnen

    Een cv die aan het eind van zijn levensduur is kan dan alleen nog worden vervangen door een warmtepomp, zonnewarmte, stadsverwarming, infraroodverwarming of een hybride systeem (half cv-ketel, half warmtepomp). Deze zijn vaak een stuk duurder dan de cv-ketel en in geval van stadsverwarming of een warmtepomp ook niet zomaar van de een op de andere dag gerealiseerd. Bij een verbod op nieuwe cv-ketels worden bewoners in wijken waar tussen 2021 en 2030 een warmtenet wordt aangelegd op forse kosten gejaagd, tenzij de regels een uitzondering voor het huren van cv-ketels gaan bevatten.

    Een ander nadeel is dat een huis niet zomaar geschikt is voor een warmtepomp. Een warmtepomp vergt een forse vermindering van de warmtevraag om te voorkomen dat het elektriciteitsverbruik in het stookseizoen explodeert. De energieinhoud van een kubieke meter gas staat namelijk gelijk aan een kleine 10 kilowattuur. Bij een gemiddeld gasverbruik van 1200 m3 betekent dat 12 duizend kilowattuur extra elektriciteitsverbruik. Zelfs als de warmtepomp daadwerkelijk vijf eenheden thermische warmte uit iedere eenheid elektriciteit weet te halen (de zogenoemde COP) is dat ruim 2.000 kWh elektriciteit per jaar extra.

    In het rekenvoorbeeld van Milieucentraal daalt het gasverbruik van 1.700 m3 naar 850 m3 en 1.500 kWh. Dat is dus een besparing van 50% gas en een stijging van je elektriciteitsverbruik met 50% (uitgaande van de 3.000 kWh die Milieucentraal als gemiddeld verbruik hanteert).

    Omdat de alternatieven, zoals een hybride warmtepomp, veel duurder zijn en niet iedereen dat geld heeft pleiten de bedrijven en organisaties voor een systeem waarbij je per woning een vast bedrag per maand betaalt voor de installaties die voor warmte en stroom zorgen. Als je je huis verkoopt, neemt de volgende eigenaar de lening over. Dat wordt ook wel gebouw-gebonden financiering genoemd.

    Hoe dan wel?

    Ik onderschrijf het uitgangspunt dat het gasverbruik snel moet dalen vanwege de mijnbouwschade in Groningen en de klimaatdoelen te halen. De beste manier daarvoor is de energievraag (en dan met name de warmtevraag) van gebouwen fors te verlagen. Bij een goede aanpak geeft dat ook een enorme woningverbetering, een hoger thermisch comfort en een betere kwaliteit binnenlucht. Zelf zou ik daarom een andere weg volgen bestaande uit drie paden. Het eerste pad is bewoners stimuleren of desnoods verplichten tot het plukken van laaghangend fruit. Het tweede pad is een stapsgewijs verbod op nieuwe gastoestellen. Het derde pad dialoog met bewoners over alternatieven warmtebronnen en het afbreken van de bestaande gasinfrastructuur.

    Met simpele maatregelen en relatief weinig geld (1.000 Euro) is volgens onafhankelijk energieadviseur Lars Boelen een besparing van 50% van het gasverbruik mogelijk. De maatregelen die hij noemt hebben als bijkomende voordelen dat ze elektriciteit besparen in plaats van leiden tot extra elektriciteitsverbruik en dat ze goedkoper zijn dan een hybride warmtepomp.

    De eerste stap van het tweede pad is een verbod op gas bij nieuwbouw van woningen en kantoren. De Eerste Kamer heeft deze week ingestemd met het wetsvoorstel dat dit mogelijk maakt. De tweede stap is een verbod op cv-ketels bij grootschalige renovaties in de huursector en een verplicht afbouwplan bij het verlenen van nieuwe milieuvergunningen. Een verplichting om een van gas af plan te (laten) maken voor je woning bij vervanging van de cv-ketel zou een mooie aanvulling zijn, zeker ook voor de particuliere huursector. Deze stap kan nog deze kabinetsperiode gerealiseerd worden. De derde en laatste stap van het tweede spoor is pas een verbod van de cv-ketel, HRe-ketel en hybride warmtepomp. Deze derde stap zou ik veel verder in de toekomst situeren, zo ergens rond 2030. Op die manier krijgen huiseigenaren en verhuurders de tijd om plannen te maken voor alternatieven waarbij energiebesparing een veel grotere rol kan spelen.

    Het derde spoor begint met het aanwijzen van een partij die regie krijgt bij het ontwikkelen van plannen om binnen 15 jaar wijk voor wijk van gas af te gaan. Een mogelijke partij voor de regierol is de gemeente. Deze zou in dialoog met netwerkbedrijf, bewoners en gebouweigenaren plannen moeten uitwerken om wijk voor wijk van gas af te halen, bij voorkeur afgestemd op het moment dat de netbeheerder zijn gasleidingen moet vervangen. Veel gemeenten zijn hier al mee begonnen. Een termijn van 15 jaar geeft bewoners en gebouweigenaren ook de kans om plan te maken voor hun vastgoed waarbij het terugbrengen van de warmtevraag een grote rol speelt.

    Conclusie

    Het plan om binnen drie jaar een algemeen verbod op nieuwe cv-ketels in te stellen is goed nieuws voor de installatiebranche en de gasbranche. Veel bewoners zullen op het moment van vervanging niet anders kunnen dan overschakelen op een (hybride) warmtepomp. Individueel overstappen op een collectief systeem als stadsverwarming is hoe dan ook kansloos. De gasbranche kan bij uitvoer van dit plan in z’n handjes knijpen, want de hybride warmtepomp vormt na de niet geslaagde marktuitrol van de HRe-ketel een nieuwe mogelijkheid om gasverbruik in stand te houden en de weerstand tegen het verwijderen van de gasinfrastructuur zal een stuk hoger zijn in wijken waar veel mensen verplicht vijfduizend Euro of meer hebben geïnvesteerd in een hybride warmtepomp.

    De grote verliezers bij het voorgestelde verbod op cv-ketels zijn niet alleen bewoners, maar ook alle mensen en organisaties die tijd en moeite steken in de beweging van onderop om van gas af te gaan. Ook verkopers van woningen waar een gebouwgebonden financiering op rust waar geen lagere energierekening tegenover staat kunnen zich opmaken voor een daling van de waarde van hun pand (vergelijkbaar met het verschil in woningwaarde tussen woningen zonder en woningen met een hoge erfpachtkanon).

    Dit bericht is geschreven voor en gepubliceerd op Sargasso.

  • Een nul op de meter renovatie?

    De afgelopen maanden is gasloos wonen meerdere keren in het nieuws geweest en wie de afgelopen jaren Ons Huis Verdient het op RTL4 wel eens bekeken heeft weet dat er een nieuwe wind door de bouw- en installatiewereld waait. De wind van nul-op-de-meter, afgekort NOM-woningen. Tijd om wat dieper in te gaan op wat huizenbezitters te wachten staat en hoe de praktijk zich verhoudt tot de theorie. Dat laatste doe ik aan de hand van een voorbeeld uit de sociale huursector, omdat daar al meer nul-op-de-meter woningen gerealiseerd zijn. De getallen zijn niet helemaal representatief voor koopwoningen, maar het geeft wel een beeld van de energetische effecten.

    Wat is een nul-op-de-meter woning?

    Bij een nul-op-de-meter woning zijn alle in- en uitgaande energiestromen op jaarbasis in balans. Dat wil zeggen dat de woning op jaarbasis voldoende energie oplevert voor ruimteverwarming, warm tapwater gebruik, ventileren, het gebruik van alle huishoudelijke en overige elektrische apparatuur inclusief verlichting. De som van opwekking en verbruik is op jaarbasis dus nul.

    Een nul-op-de-meter renovatie garandeert niet alleen grote stappen op het gebied van energiebesparing, maar ook een gezond en comfortabel binnenmilieu. Voor koopwoningen wordt de garantietermijn in lijn gebracht met de bijbehorende financiering. Voor koopwoningen is dat in de meeste gevallen dus 30 jaar, bij huurwoningen worden daar andere afspraken over gemaakt.

    20150630_110535

    De rekening

    De gemiddelde energierekening van een label E-G woning bedraagt €175 per maand. Dit vertegenwoordigt een investeringswaarde van zo’n €45.000,=. Met dit bedrag kan een nul-op-de-meter renovatie gefinancierd worden, want volgens Jan Willem van de Groep heeft onderzoek van Energiesprong uitgewezen dat zo’n 50 tot 70% van dat bedrag kan worden beschouwd als toegenomen waarde. De daadwerkelijke kosten van een nul-op-de-meter renovatie kunnen hoger of lager uitvallen, afhankelijk van de energielasten voor de renovatie, eventuele aanvullende wensen, gebouweigenschappen en het gekozen concept. Op de site Woningconcepten.nl zijn al verschillende voorbeelden van nul op de meter concepten te vinden. Daar zal je zien dat de kosten per aanbieder verschillen. Bij Ons Huis Verdient Het kun je een check uitvoeren om te zien of je huis geschikt is voor een nul op de meter renovatie.

    NOM nieuwbouwwoning

    Bij het bouwen van een nieuwbouwwoning volgens de principes van nul op de meter woningen bedragen de meerkosten ongeveer €15.000,= Wie bij nieuwbouw niet kiest voor nul-op-de-meter koopt naar mijn mening dan ook een kat in de zak!

    Oorsprong

    Nul-op-de-meter is aanvankelijk opgezet door Platform31 en het programma Energiesprong voor de sociale huursector. Verschillende woningbouwcorporaties en bouwbedrijven hebben zich verenigd in het programma Stroomversnelling Huur met als ambitie om in eerste instantie 11.000 woningen naar nul-op-de-meter te renoveren. Voor rijtjeswoningen is de fase van pilotwoningen in de huursector inmiddels voorbij en worden de eerste grotere projecten gerealiseerd. Bij hoogbouw in de huursector en koopwoningen gaat het nog wel om pilotwoningen.

    Praktijkvoorbeeld sociale huurwoningen Soesterberg, BAM

    Voor de zomer was ik op uitnodiging van Sjoerd Klijn Velderman, hoofd business development koninklijke BAM, in Soesterberg om het resultaat te bezichtigen van één van de eerste wijken waar BAM werkt aan opschaling van hun nul-op-de-meter renovatieconcept. BAM richt zich bij nul op de meter renovatie niet op eigenaren van individuele koopwoningen. Het betrof dan ook sociale woningbouw, rijtjeshuizen uit de jaren zestig. Het type huis dat geteisterd wordt door tocht en vocht. In het BAM concept NOM woningen komen verschillende trends samen. De woningen worden veel energiezuiniger en comfortabeler, de strategie richting bewoners gaat van 70% handtekeningen ophalen naar graag of niet (dus 100% voor), en het bouwproces wordt tegelijkertijd industriëler en meer geënt op de filosofie van LEAN-bouwen.

    Renovatieperiode

    Om een beeld te geven van de snelheid van bouwen: met 2 ploegen van 6 man wordt in 10 tot 15 werkdagen een blok van 9 woningen naar nul-op-de-meter gerenoveerd. BAM vervangt in die tijd de buitenschil, de verwarmingsinstallatie, de badkamer, de keuken en het toilet. In 2 dagen wordt de buitenschil van een woning verwijderd en opnieuw geplaatst en een woning zit maximaal 2 uur zonder verwarming. Dat betekent dat bewoners hun huis tijdens de renovatie niet uit hoeven. Ter vergelijking het renoveren van onze badkamer duurde vorig jaar 2 weken. Tijdens deze periode konden we de badkamer niet gebruiken. In Soesterberg pakt BAM 72 woningen aan. In Heerhugowaard zijn 55 woningen naar nul-op-de-meter gerenoveerd, de volgende 50 tot 100 staan voor 2016 gepland.

    .20150630_091743

    Energieverbruik

    De woningen in Soesterberg zijn 78 m2. Het totale elektriciteitsverbruik van de woningen na renovatie bedraagt 4.848 kWh per jaar. De opbouw van de energiebundel is te zien in onderstaande tabel.

    Tabel 1: opbouw energiebundel
    Elektriciteitsvraag Hoeveelheid
    Lucht-Water warmtepomp (ruimteverwarming) 764 kWh
    Lucht-Water warmtepomp (warm tapwater) 1290 kWh
    Kooktoestel 251 kWh
    Ventilatie 394 kWh
    Verlichting 408 kWh
    Koelkast 333 kWh
    Wasdroger 204 kWh
    Wasmachine 170 kWh
    Vriezer 163 kWh
    Overige apparaten 245 kWh
    Televisies 150 kWh
    Audio-video 143 kWh
    Vaatwasser 143 kWh
    ICT 136 kWh
    Stofzuiger 54 kWh
    Totaal 4848 kWh

    De bewoners krijgen een energiebundel waarmee ze gegarandeerd 40 minuten per dag kunnen douchen en waarmee ze de thermostaat het hele jaar door op 20 graden Celsius kunnen zetten. Uitgaande van 2.951 graaddagen, het gemiddeld aantal graaddagen in De Bilt van 1981-2010 volgens het Meteorologische gegevens in Nederland, betekent dat een energieverbruik voor ruimteverwarming van 0,26 kWh/graaddag. Ter vergelijking in mijn jaren 90 woning met HR-ketel is het energieverbruik in de periode januari 2011 t/m april 2014 gemiddeld 2,29 kWh/graaddag. Ook per vierkante meter ligt het energieverbruik voor ruimteverwarming van de nul-op-de-meter woning met 10 kWh/m2 veel lager dan van mijn eigen woning (71 kWh/m2).

    Het energieverbruik van de woningen in Soesterberg wordt gemonitord, bewoners krijgen ondersteuning om binnen hun energiebundel te blijven en de woningbouwcorporatie krijgt op bevoegd niveau inzicht in het energieverbruik en de energieopbrengst van de woningen.

    De woningen worden van daken met geïntegreerde zonnepanelen voorzien, de berekende elektriciteitsopbrengst hiervan is 5.137 kWh per jaar. Hierbij is rekening gehouden met een degeneratie van de zonnepanelen met 0,6% per jaar. De praktijkopbrengst van de zonnepanelen in het eerste jaar is hoger. Hogere energieopbrengsten of lager energieverbruik is een meevaller voor de bewoner.

    Alles rozengeur en maneschijn aan nul-op-de-meter?

    Nul-op-de-meter is een mooi en aansprekend concept. Dat neemt niet weg dat er nog aandachtspunten zijn.

    Een aandachtspunt voor de bouwers is dat de kosten nu vaak nog boven de €45.000,= liggen, al stelt Urgenda dat nul-op-de-meter nu al kan voor €35.000,=. De prijsdaling van warmtepompen en zonnepanelen draagt bij aan het betaalbaarder maken van nul-op-de-meter. Buiten de hardware verwachten bouwers veel van industrialisatie en van schaalvoordelen bij een groeiend volume.

    Voor bewoners die een nul-op-de-meter renovatie overwegen is de bouwkwaliteit van de aanbieder die ze kiezen een belangrijk aandachtspunt. Resultaten monitoring NOM woningen laten zien dat dit essentieel is om tot een goed resultaat te komen. Waarbij met name oververhitting in de zomer een aandachtspunt is. Voor de nul-op-de-meter woningen die BAM heeft gerealiseerd geldt dat deze na renovatie niet warmer zijn in de zomer dan in de oorspronkelijke situatie. BAM richt zich echter niet op de particuliere woningbezitter.

    Een ander aandachtspunt is de mogelijke aanpassing van de huidige salderingsregeling voor kleinverbruikers na 2020. Momenteel mogen kleinverbruikers de elektriciteit die ze op jaarbasis opwekken aftrekken van het elektriciteitsverbruik op jaarbasis, waarbij ze zowel het leveringstarief als de energiebelasting volledig terugkrijgen. Na 2020 wordt deze regeling mogelijk aangepast met een overgangsregeling voor bestaande gevallen. Het afschaffen van de huidige salderingsregeling heeft gevolgen voor de hoogte van de energierekening van een nul-op-de-meter woning en dus ook voor de business case. Het precieze effect is onduidelijk, maar zal groter zijn voor woningen die meer energie verbruiken.

    Een woningbezitter die een nul-op-de-meter renovatie overweegt doet er dan ook beter aan om zich niet blind te staren op de lagere energierekening, maar ook de kwalitatieve voordelen van een nul-op-de-meter woning mee te wegen in de beslissing. Zo levert een nul-op-de-meter renovatie een comfortabelere woning op, waarvan de gebouwschil en de installaties weer state of the art zijn en jaren mee kunnen.

    Met dank aan BAM en haar medewerkers voor het beschikbaar stellen van informatie over nul-op-de-meter renovaties en kritisch meelezen op de inhoud en vorm van het artikel.

    Dit bericht is eerder gepubliceerd op Olino.org.

  • Gasloos wonen in opkomst

    In Nederland worden steeds meer huizen gebouwd die alleen elektriciteit gebruiken voor hun energievoorziening. De zogeheten All-Electric-huizen hebben bijvoorbeeld een eigen waterpomp of zijn voorzien van infraroodverwarming. Er zijn nu ruim 2000 van dit soort huizen, maar netbeheerders en energiebedrijven zeggen dat het er steeds meer worden.

    Ook het aantal huizen dat gerenoveerd wordt naar all-electric, bijvoorbeeld via het concept nul op de meter groeit. Zo werd vandaag bekend gemaakt dat in Groningen 1650 woningen versterkt en verduurzaamt gaan worden volgens dit concept. Op Sargasso en Nudge publiceerden eerder dit jaar een overzicht van mijn hand van de verschillende mogelijkheden om van gas af te gaan.

    Ook deed ik eerder houtje-touwtje pogingen om het energieverbruik van infraroodverwarming, warmtepomp en gas met elkaar te vergelijken.

    Open waanlink

    Dit bericht is een bewerking van een open waanlink op Sargasso.

  • 1650 Groningse huurwoningen versterkt en verduurzaamd naar nul-op-de-meter

    Acht woningcorporaties in het Groningse aardbevingsgebied gaan in totaal 1650 huurwoningen versterken. Ook worden de woningen opgewaardeerd tot nul-op-de-meter.

    Dat hebben de Nederlandse Aardoliemaatschappij (NAM), het Centrum Veilig Wonen (CVW) en het Rijk afgesproken. Na de zomervakantie start een pilot met 150 gezinswoningen. Als de uitvoering goed verloopt, gaan de partijen verder met de grootschalige aanpak van 1500 woningen.

    Het opknappen en verduurzamen gaat zo’n 110.000 euro per woning kosten. Het meeste geld – 60.000 tot 70.000 euro – wordt gestoken in het versterken van de woning. Dit deel komt voor rekening van de NAM. De corporaties dragen tussen de 25.000 en 30.000 euro bij, de meerkosten van het nul-op-de-meter maken. Of de meerkosten van nul-op-de-meter doorberekend worden aan de huurder of door de corporatie betaald worden bepalen de woningbouwcorporaties zelf.

    Dit bericht verscheen eerder als open waanlink op Sargasso.

  • Ons huis verdient het. Uw huis ook?

    Vorig jaar lanceerde Energiesprong en Platform31 de Green Deal Stroomversnelling om de huursector naar nul op de meter te krijgen. Nu is het de beurt aan de koopsector. Onder het motto ons huis verdient het stellen ze samen met Vereniging Eigen Huis en VACpunt wonen:

    Een huis dat even veel energie opwekt als je nodig hebt en waarin je comfortabel kunt wonen. Zonder dat je daar meer voor hoeft te betalen. Dat wil toch iedereen! Jij ook?

    [youtube=http://www.youtube.com/watch?v=tIyAUe50UgM&w=560&h=315]

    Het idee is dat huiseigenaren het geld dat zij maandelijks aan hun energiemaatschappij overmaken, mogen investeren in het energiezuinig maken van hun woning.

    Gemiddeld is de energierekening van een rijwoning € 165 per maand. Energiesprong, het innovatieprogramma voor energieneutrale bouw, wil dat dit bedrag kan worden omgezet in een lening om het huis naar nul-op-de-energiemeter te laten verbouwen. In een woning die nul-op-de-energiemeter is, wordt niet meer energie verbruikt dan er wordt opgewekt. Hierdoor is de energierekening nihil.

    Hoe werkt het?

    In de voorgestelde financieringsconstructie van Energiesprong kan een huishouden met een energierekening van € 165 per maand ruim € 24.000 euro lenen voor energiebesparende maatregelen. Na de verbouwing is de woning gegarandeerd energieneutraal en zijn de bewoners minder afhankelijk van hun energieleverancier. De maandlasten van die woningbezitters blijven gelijk, want met € 165 per maand kan de lening voor de energiebesparende maatregelen worden afgelost. Vereniging Eigen Huis vindt ook dat de financieringsmogelijkheden voor energiebesparende maatregelen moeten worden versoepeld en steunt daarom het initiatief van Energiesprong. Energiesprong is in gesprek met de overheid, hypotheekverstrekkers en bouwpartijen en hoopt de deal in april 2014 rond te hebben.

    Onze situatie

    Op basis van ons maandbedrag van 100 Euro zouden we volgens de calculator van Vereniging Eigen Huis 14.770 Euro kunnen lenen voor energiebesparende maatregelen. Uitgangspunten bij deze berekening zijn:

    • De hypothecaire lening wordt binnen 15 jaar tegen een percentage van 4,5% annuïtair afgelost.
    • Fiscale renteteruggave is gesteld op 42%
    • Maandelijkse energiebesparingskosten zijn gelijk aan de over de gehele looptijd berekende gemiddelde maandlasten van de lening.
    • De afsluit-, bemiddelings- en advieskosten van de lening zijn niet meegerekend.
    • De berekening houdt geen rekening met of het in onze situatie mogelijk is een lening aan te gaan. Dat moeten we navragen bij onze adviseur.
    • Lenen betekent wel dat onze hypotheekschuld hoger wordt.

    Voor dat bedrag kan je toch nog heel wat energiebesparende maatregelen nemen. Al zal het een uitdaging zijn om werkelijk tot nul op de meter te komen voor dat bedrag.

    Meer informatie

    Wilt je weten welk bedrag je in dit geval zou mogen lenen? Ga dan naar Eigenhuis.nl/onshuisverdienthet.

    Of lees verder op Onshuisverdienthet.nl en zet daar ook meteen een stip voor een huis met nul op de meter 🙂

  • Van duurzaam naar circulair inkopen

    Vorige week plaatste ik hier mijn presentatie over duurzaamheid in de (inkoop)keten. Vandaag kreeg ik via de mail een link naar een filpje over Pre Returnable Procurement (PRP). Een door Rene de Klerk, Rendemint, ontwikkelde methode voor de transitie van de lineaire economie naar de circulaire economie. Voor producten én projecten, van idee tot en met realisatie en van extractie tot en met re-entry. Een methode die Rendemint al meerdere keren heeft weten te integreren in Europese aanbestedingen.

    [youtube=http://www.youtube.com/watch?v=g3iCqQ53nUQ&w=420&h=315]

    Wie meer wil weten kan op 6 oktober bij het Rijks innovatie lab een kijkje nemen of op 12 november bij de Innovatie-estafette.

  • Programma Strukton tijdens Dutch Green Building Week 2013

    DGBW2013-banner-gouden-sponsor_kleinEnergie is de belangrijkste grondstof voor succes, daar gaan wij zorgvuldig mee om. We realiseren en faciliteren gebouwen die in de breedste zin van het woord energie geven en opleveren. Strukton bespaart en genereert energie met wie en waar dat mogelijk is. Zo ook tijdens de Dutch Green Building Week van 16 tot met 20 september, waar Strukton Gouden Sponsor van is.

    Strukton activiteiten tijdens de Dutch Green Building Week

    Strukton_DGBW

    Wij krijgen energie van groene gebouwen met daarin energieke mensen! Van maandag tot en met vrijdag bieden wij een krachtig programma met aandacht voor onderhoud, levensduur, contractvormen en financiering en een aantal inspirerende praktijkvoorbeelden. De bijeenkomsten vinden plaats op verschillende locaties in het hele land. Ook voor u zijn er energieke sessies die u niet kunt missen.

    MAANDAG 16 SEPTEMBER

    Strukton Building Energy 09.30 – 13.30 uur
    Soort evenement: Congres (besloten bijeenkomst, op uitnodiging)
    Aanmelden: inschrijfformulier
    Locatie: Lucent Danstheater Den Haag

    Gratis_toegangDuurzaamheid in de inkoopketen 14.00 – 16.00 uur
    Soot evenement: Discussiepanel
    Aanmelden: gratis, inschrijven
    Locatie: Zwolle

    DINSDAG 17 SEPTEMBER

    Strukton geeft Energie-ontbijt 7.00 – 9.00 uur
    Soort evenement: Ontbijtsessie en presentaties
    Aanmelden: Besloten bijeenkomst, inschrijven
    Locatie: Exloo

    Budgetneutraal verduurzamen 11.00 – 13.30 uur
    Soort evenement: Netwerkbijeenkomst
    Aanmelden: gratis, inschrijven
    Locatie: Utrecht

    ESCo: geld verdienen met energie 18.00 – 21.00 uur
    Soort evenement: Presentatie en discussiepanel (aansluitend rondleiding)
    Aanmelden: Besloten bijeenkomst, inschrijven
    Locatie: GasTerra Groningen

    Wat leveren verduurzamingsmaatregelen op voor uw exploitatie? 09.30 – 12.00 uur
    Soort evenement: Interactieve presentatie
    Aanmelden: Gratis, inschrijven
    Locatie: Chassé Theater, Breda

    WOENSDAG 18 SEPTEMBER

    Duurzaamheid in de gezondheidszorg 8.00 – 18.00 uur
    Soort evenement: Bezoek Philips Healthcare
    Aanmelden: Besloten bijeenkomst, inschrijven
    Locatie: nader te bepalen

    DONDERDAG 19 SEPTEMBER

    De kracht is het bundelen van expertise in de gezondheidszorg 8.00 – 10.00 uur
    Soort evenement: Presentatie en rondleiding
    Aanmelden: Besloten bijeenkomst, inschrijven
    Locatie: De Zijlen,Tolbert

    Inspirerend ontbijt 8.00 – 11.00 uur
    Soort evenement: Inspirerende ontbijtsessie
    Aanmelden: Gratis, inschrijven
    Locatie: Westland Infra, Poeldijk

    Kom op voorsprong door te denken in levensduur 13.30 – 17.00 uur
    Soort evenement: Inspiratiemiddag
    Aanmelden: Gratis, inschrijven
    Locatie: Utrecht

    Duurzaam samenwerken 14.00 uur – 16.30 uur
    Soort evenement: Lezing/Discussiepanel
    Aanmelden: Gratis, inschrijven
    Locatie: Seats2Meet, Strijp S, Eindhoven (in het theater)

    Maincontracting, PPS en contractbeheersing 18.00 – 20.00 uur
    Soort evenement: Presentatie en rondleiding
    Aanmelden: Besloten bijeenkomst, inschrijven
    Locatie: Nederlands Muziek Kwartier, Enschede

    VRIJDAG 20 SEPTEMBER

    ‘Energiebesparingen in het onderwijs’ i.s.m. ROC Aventus Apeldoorn  9.00 11.00 uur
    Soort evenement: Seminar
    Aanmelden: Besloten bijeenkomst, inschrijven
    Locatie: ROC Aventus, Apeldoorn

    In hoeverre wilt u uw huidige vastgoed beter afstemmen op de wensen van de gebruikers? 14.00 uur – 16.30 uur
    Soort evenement: Interactieve sessie
    Aanmelden: Gratis, inschrijven
    Locatie: Seats2Meet, Strijp S, Eindhoven (in het theater)

  • 1ste bijdrage voor Sargasso: Verduurzaming woningmarkt kan wel

    Dit bericht is oorsponkelijk geschreven voor en gepubliceerd op Sargasso.

    Het woonakkoord dat Stef Blok recent sloot, biedt weinig mogelijkheden tot verduurzaming van de woningmarkt. Zonde, daar zijn tal van scenario’s voor.

    Het recent gevormde woonakkoord staat symbool voor hoe het niet moet als je gaat hervormen. De woningbouwcorporaties kregen in eerste instantie een extra last van twee miljard euro per jaar opgelegd, en moesten vervolgens blij zijn te horen dat het zo’n 250 miljoen minder werd. Onderzoekers van Amsterdam School of Real Estate voorspellen nog altijd een vraaguitval van twee tot tien jaar bouwproductie.

    De maatregelen voor de koopmarkt zijn al even robuust. Het enige lichtpuntje is dat paal en perk wordt gesteld aan de hypotheekrenteaftrek. Jammer alleen van die Blok-aan-je-been-restschuld-lening voor starters.

    En dat terwijl er tal van alternatieve hervormingen denkbaar zijn.

    Wat dan wel?

    De makkelijkste oplossing was natuurlijk geweest om te kijken naar een van de verschilllende plannen die er al lagen voor hervorming van de woningmarkt. Denk bijvoorbeeld aan Wonen 4.0, waaraan slechts Vereniging Eigen Huis, de Woonbond, Aedes en de makelaarsorganisaties hun naam verleenden. Kern van Wonen 4.0 vormt geleidelijke afbouw van de hypotheekrenteaftrek en geleidelijke verhoging van de huren tot marktconform niveau. Om zowel kopen als huren bereikbaar te houden voor lagere inkomens is een woontoeslag beschikbaar.

    Een andere optie, die vanuit duurzaamheid nog meer mijn voorkeur heeft, is om ook verregaande energiebesparingsmaatregelen in de hervorming van de woningmarkt op te nemen. Daarmee houden we bouwvakkers en installateurs uit de WW, gaan we energiearmoede tegen, verbeteren we het milieu en spelen we op termijn koopkracht vrij voor eigen consumptie in plaats van import van gas of kolen.

    Woningbouwcorporaties

    Woningbouwcorporaties zijn bedoeld om huisvesting te bieden aan mensen met een smalle beurs. Door allerlei oorzaken en om verschillende redenen is er een behoorlijk aantal mensen dat blijft wonen in sociale huisvesting, ook als hun inkomen stijgt. Zij staan beter bekend als scheefwoners. Er kunnen echter zeer goede redenen zijn om scheef te willen wonen. Bijvoorbeeld omdat je een van de vele flexwerkers of zzp’ers bent die Nederland rijk is. Je inkomen mag nu dan wel te hoog zijn voor de sociale woningbouw, maar hoe is dat volgend jaar? Een lage huur en daarmee lagere vaste lasten zijn dan wel zo prettig om buffer op te bouwen voor minder goede periodes.

    Er zijn woningbouwcorporaties die experimenteren met andere oplossingen. Bijvoorbeeld met huren die meebewegen met je inkomen. Verdien je meer, dan betaal je meer. Valt je inkomen terug dan betaal je minder huur. Het voordeel voor de hele straat: sociale cohesie. Het voordeel voor de individuele bewoner: een vaste woonstek en de zekerheid van lagere vaste lasten als het tegenzit, bijvoorbeeld bij ontslag, ziekte of minder opdrachten. Vandaag werd bekend dat driekwart van de woningcorporaties dit jaar het inkomensafhankelijke deel van de huur wil verhogen (van eventuele verlagingen wordt niet gesproken) om de eigen inkomsten te verhogen. Dat is nodig vanwege de eerder genoemde twee miljard die de corporaties via de verhuurdersheffing aan het Rijk moeten betalen.

    Een andere uitdaging waar woningbouwcorporaties mee worstelen is het energiezuinig maken van hun woningvoorraad. De afgelopen jaren hebben woningbouwcorporaties, bewoners en bouwbedrijven met ondersteuning van het programma Energiesprong verschillende innovatieve en veelbelovende pilots gedaan om te komen tot forse energiebesparingen, soms zelfs in bewoonde toestand van G label tot Passief Huis.

    Helaas ziet het er naar uit dat bij veel woningbouwcorporaties de komende jaren het geld ontbreekt om deze pilots op te schalen. Dat is vernietiging van onze aardgasbaten (Energiesprong ontvangt subsidie vanuit de voormalige FES-pot van het Rijk), privaat geld (bewoners betalen onnodig veel aan het energiebedrijf), en menselijk kapitaal. Bovendien vergroot het de kans op energiearmoede, waarvoor cynisch genoeg de rijksoverheid recent juist waarschuwde. Ook belanden bouwvakkers en installateurs die de woningen energetisch kunnen verbeteren in de WW of bijstand in plaats van dat ze door het doen van grootschalige renovatietrajecten kostendalingen bewerkstelligen en kennis opdoen die energetische verbeteringen binnen bereik van eigenaren van koopwoningen brengen.

    Koopmarkt

    Ook op de koopmarkt is het zaak om te komen tot opschaling van verduurzaming van de bestaande bouw. Ieder zichzelf respecterend dorp heeft inmiddels een voorbeeldwoning, maar daarmee zijn we er nog lang niet. Kijkend naar de belangen van (huis)eigenaren spelen twee belangrijke drempels om te verduurzamen:

    1. het gebrek aan kapitaal om de initiële investering te doen.
    2. de lange termijn horizon voor het terugverdienen van de investering aangezien huiseigenaren eens in de 5 tot 7 jaar verhuizen.

    Een interessant internationaal initiatief om deze drempels het hoofd te bieden is de ontwikkeling van PACE Loan constructie in de Verenigde Staten. PACE staat voor Property Assessed Clean Energy. Hierbij bieden lokale overheden speciale obligaties aan investeerders. Vervolgens versterkt de lokale overheid een lening aan consumenten en ondernemers voor het verduurzamen van vastgoed met daartegen over een zekerheid voor de overheid in de vorm van een pandrecht op het eigendom. De lening wordt terug betaald over een periode van vijftien tot twintig jaar via een verhoging van de onroerendezaakbelasting (OZB), waar tegenover staat een verlaging van de energierekening. De PACE Loan constructie kent een aantal voordelen. Zo hoeven huiseigenaren geen grote investeringen te doen, de investering wordt omgezet in periodieke kosten. Ook voorkomt de PACE Loan constructie restwaarde discussies bij verkoop van het huis en verbetert het de toegang tot kapitaal voor verduurzaming van het huizenbezit. In Groningen heeft Rutte I een Green Deal getekend om PACE te onderzoeken voor zonnepanelen. Een bredere inzet biedt goede kansen om te komen tot energiebesparing van en decentrale energieopwekking bij koopwoningen.

    Een andere optie is de stapsgewijze invoer van een bonus/malus-regeling voor vastgoed. We hebben de afgelopen jaren gezien dat de invoer van een bonus/malus-regeling leidt tot verduurzaming in bijvoorbeeld de autobranche en in de markt voor huishoudelijke apparatuur. Op dit moment is er wel een aanzet om te komen tot een energielabelsysteem voor vastgoed, maar het ontbreekt aan voordelen voor de eigenaar en/of gebruiker van het vastgoed. Door bijvoorbeeld de hoogte van OZB, overdrachtsbelasting, hypotheekrenteaftrek of leencapaciteit afhankelijk te maken van het energielabel worden de voordelen van verduurzaming van bestaande bouw tastbaarder.

    Dekking

    De eeuwige Haagse vraag bij het aandragen van alternatieven is dekking. Oftewel: waar komt het geld vandaan? Dat is een sterk overschatte vraag in tijden dat de overheid voor bijna 0% kan lenen en ze dus juist de rust en ruimte kan nemen om de lange lijnen voor de toekomst uit te zetten. Lange strategische lijnen die burgers en investeerders het vertrouwen geven dat er nagedacht wordt over de toekomst. Bijvoorbeeld over de aanwending van de 10 miljard aan aardgasbaten en 4 miljard aan energiebelasting, die momenteel in de Haagse grote pot verdwijnen.