Een nul op de meter renovatie?

De afgelopen maanden is gasloos wonen meerdere keren in het nieuws geweest en wie de afgelopen jaren Ons Huis Verdient het op RTL4 wel eens bekeken heeft weet dat er een nieuwe wind door de bouw- en installatiewereld waait. De wind van nul-op-de-meter, afgekort NOM-woningen. Tijd om wat dieper in te gaan op wat huizenbezitters te wachten staat en hoe de praktijk zich verhoudt tot de theorie. Dat laatste doe ik aan de hand van een voorbeeld uit de sociale huursector, omdat daar al meer nul-op-de-meter woningen gerealiseerd zijn. De getallen zijn niet helemaal representatief voor koopwoningen, maar het geeft wel een beeld van de energetische effecten.

Wat is een nul-op-de-meter woning?

Bij een nul-op-de-meter woning zijn alle in- en uitgaande energiestromen op jaarbasis in balans. Dat wil zeggen dat de woning op jaarbasis voldoende energie oplevert voor ruimteverwarming, warm tapwater gebruik, ventileren, het gebruik van alle huishoudelijke en overige elektrische apparatuur inclusief verlichting. De som van opwekking en verbruik is op jaarbasis dus nul.

Een nul-op-de-meter renovatie garandeert niet alleen grote stappen op het gebied van energiebesparing, maar ook een gezond en comfortabel binnenmilieu. Voor koopwoningen wordt de garantietermijn in lijn gebracht met de bijbehorende financiering. Voor koopwoningen is dat in de meeste gevallen dus 30 jaar, bij huurwoningen worden daar andere afspraken over gemaakt.

20150630_110535

De rekening

De gemiddelde energierekening van een label E-G woning bedraagt €175 per maand. Dit vertegenwoordigt een investeringswaarde van zo’n €45.000,=. Met dit bedrag kan een nul-op-de-meter renovatie gefinancierd worden, want volgens Jan Willem van de Groep heeft onderzoek van Energiesprong uitgewezen dat zo’n 50 tot 70% van dat bedrag kan worden beschouwd als toegenomen waarde. De daadwerkelijke kosten van een nul-op-de-meter renovatie kunnen hoger of lager uitvallen, afhankelijk van de energielasten voor de renovatie, eventuele aanvullende wensen, gebouweigenschappen en het gekozen concept. Op de site Woningconcepten.nl zijn al verschillende voorbeelden van nul op de meter concepten te vinden. Daar zal je zien dat de kosten per aanbieder verschillen. Bij Ons Huis Verdient Het kun je een check uitvoeren om te zien of je huis geschikt is voor een nul op de meter renovatie.

NOM nieuwbouwwoning

Bij het bouwen van een nieuwbouwwoning volgens de principes van nul op de meter woningen bedragen de meerkosten ongeveer €15.000,= Wie bij nieuwbouw niet kiest voor nul-op-de-meter koopt naar mijn mening dan ook een kat in de zak!

Oorsprong

Nul-op-de-meter is aanvankelijk opgezet door Platform31 en het programma Energiesprong voor de sociale huursector. Verschillende woningbouwcorporaties en bouwbedrijven hebben zich verenigd in het programma Stroomversnelling Huur met als ambitie om in eerste instantie 11.000 woningen naar nul-op-de-meter te renoveren. Voor rijtjeswoningen is de fase van pilotwoningen in de huursector inmiddels voorbij en worden de eerste grotere projecten gerealiseerd. Bij hoogbouw in de huursector en koopwoningen gaat het nog wel om pilotwoningen.

Praktijkvoorbeeld sociale huurwoningen Soesterberg, BAM

Voor de zomer was ik op uitnodiging van Sjoerd Klijn Velderman, hoofd business development koninklijke BAM, in Soesterberg om het resultaat te bezichtigen van één van de eerste wijken waar BAM werkt aan opschaling van hun nul-op-de-meter renovatieconcept. BAM richt zich bij nul op de meter renovatie niet op eigenaren van individuele koopwoningen. Het betrof dan ook sociale woningbouw, rijtjeshuizen uit de jaren zestig. Het type huis dat geteisterd wordt door tocht en vocht. In het BAM concept NOM woningen komen verschillende trends samen. De woningen worden veel energiezuiniger en comfortabeler, de strategie richting bewoners gaat van 70% handtekeningen ophalen naar graag of niet (dus 100% voor), en het bouwproces wordt tegelijkertijd industriëler en meer geënt op de filosofie van LEAN-bouwen.

Renovatieperiode

Om een beeld te geven van de snelheid van bouwen: met 2 ploegen van 6 man wordt in 10 tot 15 werkdagen een blok van 9 woningen naar nul-op-de-meter gerenoveerd. BAM vervangt in die tijd de buitenschil, de verwarmingsinstallatie, de badkamer, de keuken en het toilet. In 2 dagen wordt de buitenschil van een woning verwijderd en opnieuw geplaatst en een woning zit maximaal 2 uur zonder verwarming. Dat betekent dat bewoners hun huis tijdens de renovatie niet uit hoeven. Ter vergelijking het renoveren van onze badkamer duurde vorig jaar 2 weken. Tijdens deze periode konden we de badkamer niet gebruiken. In Soesterberg pakt BAM 72 woningen aan. In Heerhugowaard zijn 55 woningen naar nul-op-de-meter gerenoveerd, de volgende 50 tot 100 staan voor 2016 gepland.

.20150630_091743

Energieverbruik

De woningen in Soesterberg zijn 78 m2. Het totale elektriciteitsverbruik van de woningen na renovatie bedraagt 4.848 kWh per jaar. De opbouw van de energiebundel is te zien in onderstaande tabel.

Tabel 1: opbouw energiebundel
Elektriciteitsvraag Hoeveelheid
Lucht-Water warmtepomp (ruimteverwarming) 764 kWh
Lucht-Water warmtepomp (warm tapwater) 1290 kWh
Kooktoestel 251 kWh
Ventilatie 394 kWh
Verlichting 408 kWh
Koelkast 333 kWh
Wasdroger 204 kWh
Wasmachine 170 kWh
Vriezer 163 kWh
Overige apparaten 245 kWh
Televisies 150 kWh
Audio-video 143 kWh
Vaatwasser 143 kWh
ICT 136 kWh
Stofzuiger 54 kWh
Totaal 4848 kWh

De bewoners krijgen een energiebundel waarmee ze gegarandeerd 40 minuten per dag kunnen douchen en waarmee ze de thermostaat het hele jaar door op 20 graden Celsius kunnen zetten. Uitgaande van 2.951 graaddagen, het gemiddeld aantal graaddagen in De Bilt van 1981-2010 volgens het Meteorologische gegevens in Nederland, betekent dat een energieverbruik voor ruimteverwarming van 0,26 kWh/graaddag. Ter vergelijking in mijn jaren 90 woning met HR-ketel is het energieverbruik in de periode januari 2011 t/m april 2014 gemiddeld 2,29 kWh/graaddag. Ook per vierkante meter ligt het energieverbruik voor ruimteverwarming van de nul-op-de-meter woning met 10 kWh/m2 veel lager dan van mijn eigen woning (71 kWh/m2).

Het energieverbruik van de woningen in Soesterberg wordt gemonitord, bewoners krijgen ondersteuning om binnen hun energiebundel te blijven en de woningbouwcorporatie krijgt op bevoegd niveau inzicht in het energieverbruik en de energieopbrengst van de woningen.

De woningen worden van daken met geïntegreerde zonnepanelen voorzien, de berekende elektriciteitsopbrengst hiervan is 5.137 kWh per jaar. Hierbij is rekening gehouden met een degeneratie van de zonnepanelen met 0,6% per jaar. De praktijkopbrengst van de zonnepanelen in het eerste jaar is hoger. Hogere energieopbrengsten of lager energieverbruik is een meevaller voor de bewoner.

Alles rozengeur en maneschijn aan nul-op-de-meter?

Nul-op-de-meter is een mooi en aansprekend concept. Dat neemt niet weg dat er nog aandachtspunten zijn.

Een aandachtspunt voor de bouwers is dat de kosten nu vaak nog boven de €45.000,= liggen, al stelt Urgenda dat nul-op-de-meter nu al kan voor €35.000,=. De prijsdaling van warmtepompen en zonnepanelen draagt bij aan het betaalbaarder maken van nul-op-de-meter. Buiten de hardware verwachten bouwers veel van industrialisatie en van schaalvoordelen bij een groeiend volume.

Voor bewoners die een nul-op-de-meter renovatie overwegen is de bouwkwaliteit van de aanbieder die ze kiezen een belangrijk aandachtspunt. Resultaten monitoring NOM woningen laten zien dat dit essentieel is om tot een goed resultaat te komen. Waarbij met name oververhitting in de zomer een aandachtspunt is. Voor de nul-op-de-meter woningen die BAM heeft gerealiseerd geldt dat deze na renovatie niet warmer zijn in de zomer dan in de oorspronkelijke situatie. BAM richt zich echter niet op de particuliere woningbezitter.

Een ander aandachtspunt is de mogelijke aanpassing van de huidige salderingsregeling voor kleinverbruikers na 2020. Momenteel mogen kleinverbruikers de elektriciteit die ze op jaarbasis opwekken aftrekken van het elektriciteitsverbruik op jaarbasis, waarbij ze zowel het leveringstarief als de energiebelasting volledig terugkrijgen. Na 2020 wordt deze regeling mogelijk aangepast met een overgangsregeling voor bestaande gevallen. Het afschaffen van de huidige salderingsregeling heeft gevolgen voor de hoogte van de energierekening van een nul-op-de-meter woning en dus ook voor de business case. Het precieze effect is onduidelijk, maar zal groter zijn voor woningen die meer energie verbruiken.

Een woningbezitter die een nul-op-de-meter renovatie overweegt doet er dan ook beter aan om zich niet blind te staren op de lagere energierekening, maar ook de kwalitatieve voordelen van een nul-op-de-meter woning mee te wegen in de beslissing. Zo levert een nul-op-de-meter renovatie een comfortabelere woning op, waarvan de gebouwschil en de installaties weer state of the art zijn en jaren mee kunnen.


Met dank aan BAM en haar medewerkers voor het beschikbaar stellen van informatie over nul-op-de-meter renovaties en kritisch meelezen op de inhoud en vorm van het artikel.

Dit bericht is eerder gepubliceerd op Olino.org.

Gasloos wonen in opkomst

In Nederland worden steeds meer huizen gebouwd die alleen elektriciteit gebruiken voor hun energievoorziening. De zogeheten All-Electric-huizen hebben bijvoorbeeld een eigen waterpomp of zijn voorzien van infraroodverwarming. Er zijn nu ruim 2000 van dit soort huizen, maar netbeheerders en energiebedrijven zeggen dat het er steeds meer worden.

Ook het aantal huizen dat gerenoveerd wordt naar all-electric, bijvoorbeeld via het concept nul op de meter groeit. Zo werd vandaag bekend gemaakt dat in Groningen 1650 woningen versterkt en verduurzaamt gaan worden volgens dit concept. Op Sargasso en Nudge publiceerden eerder dit jaar een overzicht van mijn hand van de verschillende mogelijkheden om van gas af te gaan.

Ook deed ik eerder houtje-touwtje pogingen om het energieverbruik van infraroodverwarming, warmtepomp en gas met elkaar te vergelijken.

Open waanlink

Dit bericht is een bewerking van een open waanlink op Sargasso.

1650 Groningse huurwoningen versterkt en verduurzaamd naar nul-op-de-meter

Acht woningcorporaties in het Groningse aardbevingsgebied gaan in totaal 1650 huurwoningen versterken. Ook worden de woningen opgewaardeerd tot nul-op-de-meter.

Dat hebben de Nederlandse Aardoliemaatschappij (NAM), het Centrum Veilig Wonen (CVW) en het Rijk afgesproken. Na de zomervakantie start een pilot met 150 gezinswoningen. Als de uitvoering goed verloopt, gaan de partijen verder met de grootschalige aanpak van 1500 woningen.

Het opknappen en verduurzamen gaat zo’n 110.000 euro per woning kosten. Het meeste geld – 60.000 tot 70.000 euro – wordt gestoken in het versterken van de woning. Dit deel komt voor rekening van de NAM. De corporaties dragen tussen de 25.000 en 30.000 euro bij, de meerkosten van het nul-op-de-meter maken. Of de meerkosten van nul-op-de-meter doorberekend worden aan de huurder of door de corporatie betaald worden bepalen de woningbouwcorporaties zelf.

Dit bericht verscheen eerder als open waanlink op Sargasso.

Ons huis verdient het. Uw huis ook?

Vorig jaar lanceerde Energiesprong en Platform31 de Green Deal Stroomversnelling om de huursector naar nul op de meter te krijgen. Nu is het de beurt aan de koopsector. Onder het motto ons huis verdient het stellen ze samen met Vereniging Eigen Huis en VACpunt wonen:

Een huis dat even veel energie opwekt als je nodig hebt en waarin je comfortabel kunt wonen. Zonder dat je daar meer voor hoeft te betalen. Dat wil toch iedereen! Jij ook?

Het idee is dat huiseigenaren het geld dat zij maandelijks aan hun energiemaatschappij overmaken, mogen investeren in het energiezuinig maken van hun woning.

Gemiddeld is de energierekening van een rijwoning € 165 per maand. Energiesprong, het innovatieprogramma voor energieneutrale bouw, wil dat dit bedrag kan worden omgezet in een lening om het huis naar nul-op-de-energiemeter te laten verbouwen. In een woning die nul-op-de-energiemeter is, wordt niet meer energie verbruikt dan er wordt opgewekt. Hierdoor is de energierekening nihil.

Hoe werkt het?

In de voorgestelde financieringsconstructie van Energiesprong kan een huishouden met een energierekening van € 165 per maand ruim € 24.000 euro lenen voor energiebesparende maatregelen. Na de verbouwing is de woning gegarandeerd energieneutraal en zijn de bewoners minder afhankelijk van hun energieleverancier. De maandlasten van die woningbezitters blijven gelijk, want met € 165 per maand kan de lening voor de energiebesparende maatregelen worden afgelost. Vereniging Eigen Huis vindt ook dat de financieringsmogelijkheden voor energiebesparende maatregelen moeten worden versoepeld en steunt daarom het initiatief van Energiesprong. Energiesprong is in gesprek met de overheid, hypotheekverstrekkers en bouwpartijen en hoopt de deal in april 2014 rond te hebben.

Onze situatie

Op basis van ons maandbedrag van 100 Euro zouden we volgens de calculator van Vereniging Eigen Huis 14.770 Euro kunnen lenen voor energiebesparende maatregelen. Uitgangspunten bij deze berekening zijn:

  • De hypothecaire lening wordt binnen 15 jaar tegen een percentage van 4,5% annuïtair afgelost.
  • Fiscale renteteruggave is gesteld op 42%
  • Maandelijkse energiebesparingskosten zijn gelijk aan de over de gehele looptijd berekende gemiddelde maandlasten van de lening.
  • De afsluit-, bemiddelings- en advieskosten van de lening zijn niet meegerekend.
  • De berekening houdt geen rekening met of het in onze situatie mogelijk is een lening aan te gaan. Dat moeten we navragen bij onze adviseur.
  • Lenen betekent wel dat onze hypotheekschuld hoger wordt.

Voor dat bedrag kan je toch nog heel wat energiebesparende maatregelen nemen. Al zal het een uitdaging zijn om werkelijk tot nul op de meter te komen voor dat bedrag.

Meer informatie

Wilt je weten welk bedrag je in dit geval zou mogen lenen? Ga dan naar Eigenhuis.nl/onshuisverdienthet.

Of lees verder op Onshuisverdienthet.nl en zet daar ook meteen een stip voor een huis met nul op de meter 🙂

Van duurzaam naar circulair inkopen

Vorige week plaatste ik hier mijn presentatie over duurzaamheid in de (inkoop)keten. Vandaag kreeg ik via de mail een link naar een filpje over Pre Returnable Procurement (PRP). Een door Rene de Klerk, Rendemint, ontwikkelde methode voor de transitie van de lineaire economie naar de circulaire economie. Voor producten én projecten, van idee tot en met realisatie en van extractie tot en met re-entry. Een methode die Rendemint al meerdere keren heeft weten te integreren in Europese aanbestedingen.

Wie meer wil weten kan op 6 oktober bij het Rijks innovatie lab een kijkje nemen of op 12 november bij de Innovatie-estafette.

Programma Strukton tijdens Dutch Green Building Week 2013

DGBW2013-banner-gouden-sponsor_kleinEnergie is de belangrijkste grondstof voor succes, daar gaan wij zorgvuldig mee om. We realiseren en faciliteren gebouwen die in de breedste zin van het woord energie geven en opleveren. Strukton bespaart en genereert energie met wie en waar dat mogelijk is. Zo ook tijdens de Dutch Green Building Week van 16 tot met 20 september, waar Strukton Gouden Sponsor van is.

Strukton activiteiten tijdens de Dutch Green Building Week

Strukton_DGBW

Wij krijgen energie van groene gebouwen met daarin energieke mensen! Van maandag tot en met vrijdag bieden wij een krachtig programma met aandacht voor onderhoud, levensduur, contractvormen en financiering en een aantal inspirerende praktijkvoorbeelden. De bijeenkomsten vinden plaats op verschillende locaties in het hele land. Ook voor u zijn er energieke sessies die u niet kunt missen.

MAANDAG 16 SEPTEMBER

Strukton Building Energy 09.30 – 13.30 uur
Soort evenement: Congres (besloten bijeenkomst, op uitnodiging)
Aanmelden: inschrijfformulier
Locatie: Lucent Danstheater Den Haag

Gratis_toegangDuurzaamheid in de inkoopketen 14.00 – 16.00 uur
Soot evenement: Discussiepanel
Aanmelden: gratis, inschrijven
Locatie: Zwolle

DINSDAG 17 SEPTEMBER

Strukton geeft Energie-ontbijt 7.00 – 9.00 uur
Soort evenement: Ontbijtsessie en presentaties
Aanmelden: Besloten bijeenkomst, inschrijven
Locatie: Exloo

Budgetneutraal verduurzamen 11.00 – 13.30 uur
Soort evenement: Netwerkbijeenkomst
Aanmelden: gratis, inschrijven
Locatie: Utrecht

ESCo: geld verdienen met energie 18.00 – 21.00 uur
Soort evenement: Presentatie en discussiepanel (aansluitend rondleiding)
Aanmelden: Besloten bijeenkomst, inschrijven
Locatie: GasTerra Groningen

Wat leveren verduurzamingsmaatregelen op voor uw exploitatie? 09.30 – 12.00 uur
Soort evenement: Interactieve presentatie
Aanmelden: Gratis, inschrijven
Locatie: Chassé Theater, Breda

WOENSDAG 18 SEPTEMBER

Duurzaamheid in de gezondheidszorg 8.00 – 18.00 uur
Soort evenement: Bezoek Philips Healthcare
Aanmelden: Besloten bijeenkomst, inschrijven
Locatie: nader te bepalen

DONDERDAG 19 SEPTEMBER

De kracht is het bundelen van expertise in de gezondheidszorg 8.00 – 10.00 uur
Soort evenement: Presentatie en rondleiding
Aanmelden: Besloten bijeenkomst, inschrijven
Locatie: De Zijlen,Tolbert

Inspirerend ontbijt 8.00 – 11.00 uur
Soort evenement: Inspirerende ontbijtsessie
Aanmelden: Gratis, inschrijven
Locatie: Westland Infra, Poeldijk

Kom op voorsprong door te denken in levensduur 13.30 – 17.00 uur
Soort evenement: Inspiratiemiddag
Aanmelden: Gratis, inschrijven
Locatie: Utrecht

Duurzaam samenwerken 14.00 uur – 16.30 uur
Soort evenement: Lezing/Discussiepanel
Aanmelden: Gratis, inschrijven
Locatie: Seats2Meet, Strijp S, Eindhoven (in het theater)

Maincontracting, PPS en contractbeheersing 18.00 – 20.00 uur
Soort evenement: Presentatie en rondleiding
Aanmelden: Besloten bijeenkomst, inschrijven
Locatie: Nederlands Muziek Kwartier, Enschede

VRIJDAG 20 SEPTEMBER

‘Energiebesparingen in het onderwijs’ i.s.m. ROC Aventus Apeldoorn  9.00 11.00 uur
Soort evenement: Seminar
Aanmelden: Besloten bijeenkomst, inschrijven
Locatie: ROC Aventus, Apeldoorn

In hoeverre wilt u uw huidige vastgoed beter afstemmen op de wensen van de gebruikers? 14.00 uur – 16.30 uur
Soort evenement: Interactieve sessie
Aanmelden: Gratis, inschrijven
Locatie: Seats2Meet, Strijp S, Eindhoven (in het theater)

1ste bijdrage voor Sargasso: Verduurzaming woningmarkt kan wel

Dit bericht is oorsponkelijk geschreven voor en gepubliceerd op Sargasso.

Het woonakkoord dat Stef Blok recent sloot, biedt weinig mogelijkheden tot verduurzaming van de woningmarkt. Zonde, daar zijn tal van scenario’s voor.

Het recent gevormde woonakkoord staat symbool voor hoe het niet moet als je gaat hervormen. De woningbouwcorporaties kregen in eerste instantie een extra last van twee miljard euro per jaar opgelegd, en moesten vervolgens blij zijn te horen dat het zo’n 250 miljoen minder werd. Onderzoekers van Amsterdam School of Real Estate voorspellen nog altijd een vraaguitval van twee tot tien jaar bouwproductie.

De maatregelen voor de koopmarkt zijn al even robuust. Het enige lichtpuntje is dat paal en perk wordt gesteld aan de hypotheekrenteaftrek. Jammer alleen van die Blok-aan-je-been-restschuld-lening voor starters.

En dat terwijl er tal van alternatieve hervormingen denkbaar zijn.

Wat dan wel?

De makkelijkste oplossing was natuurlijk geweest om te kijken naar een van de verschilllende plannen die er al lagen voor hervorming van de woningmarkt. Denk bijvoorbeeld aan Wonen 4.0, waaraan slechts Vereniging Eigen Huis, de Woonbond, Aedes en de makelaarsorganisaties hun naam verleenden. Kern van Wonen 4.0 vormt geleidelijke afbouw van de hypotheekrenteaftrek en geleidelijke verhoging van de huren tot marktconform niveau. Om zowel kopen als huren bereikbaar te houden voor lagere inkomens is een woontoeslag beschikbaar.

Een andere optie, die vanuit duurzaamheid nog meer mijn voorkeur heeft, is om ook verregaande energiebesparingsmaatregelen in de hervorming van de woningmarkt op te nemen. Daarmee houden we bouwvakkers en installateurs uit de WW, gaan we energiearmoede tegen, verbeteren we het milieu en spelen we op termijn koopkracht vrij voor eigen consumptie in plaats van import van gas of kolen.

Woningbouwcorporaties

Woningbouwcorporaties zijn bedoeld om huisvesting te bieden aan mensen met een smalle beurs. Door allerlei oorzaken en om verschillende redenen is er een behoorlijk aantal mensen dat blijft wonen in sociale huisvesting, ook als hun inkomen stijgt. Zij staan beter bekend als scheefwoners. Er kunnen echter zeer goede redenen zijn om scheef te willen wonen. Bijvoorbeeld omdat je een van de vele flexwerkers of zzp’ers bent die Nederland rijk is. Je inkomen mag nu dan wel te hoog zijn voor de sociale woningbouw, maar hoe is dat volgend jaar? Een lage huur en daarmee lagere vaste lasten zijn dan wel zo prettig om buffer op te bouwen voor minder goede periodes.

Er zijn woningbouwcorporaties die experimenteren met andere oplossingen. Bijvoorbeeld met huren die meebewegen met je inkomen. Verdien je meer, dan betaal je meer. Valt je inkomen terug dan betaal je minder huur. Het voordeel voor de hele straat: sociale cohesie. Het voordeel voor de individuele bewoner: een vaste woonstek en de zekerheid van lagere vaste lasten als het tegenzit, bijvoorbeeld bij ontslag, ziekte of minder opdrachten. Vandaag werd bekend dat driekwart van de woningcorporaties dit jaar het inkomensafhankelijke deel van de huur wil verhogen (van eventuele verlagingen wordt niet gesproken) om de eigen inkomsten te verhogen. Dat is nodig vanwege de eerder genoemde twee miljard die de corporaties via de verhuurdersheffing aan het Rijk moeten betalen.

Een andere uitdaging waar woningbouwcorporaties mee worstelen is het energiezuinig maken van hun woningvoorraad. De afgelopen jaren hebben woningbouwcorporaties, bewoners en bouwbedrijven met ondersteuning van het programma Energiesprong verschillende innovatieve en veelbelovende pilots gedaan om te komen tot forse energiebesparingen, soms zelfs in bewoonde toestand van G label tot Passief Huis.

Helaas ziet het er naar uit dat bij veel woningbouwcorporaties de komende jaren het geld ontbreekt om deze pilots op te schalen. Dat is vernietiging van onze aardgasbaten (Energiesprong ontvangt subsidie vanuit de voormalige FES-pot van het Rijk), privaat geld (bewoners betalen onnodig veel aan het energiebedrijf), en menselijk kapitaal. Bovendien vergroot het de kans op energiearmoede, waarvoor cynisch genoeg de rijksoverheid recent juist waarschuwde. Ook belanden bouwvakkers en installateurs die de woningen energetisch kunnen verbeteren in de WW of bijstand in plaats van dat ze door het doen van grootschalige renovatietrajecten kostendalingen bewerkstelligen en kennis opdoen die energetische verbeteringen binnen bereik van eigenaren van koopwoningen brengen.

Koopmarkt

Ook op de koopmarkt is het zaak om te komen tot opschaling van verduurzaming van de bestaande bouw. Ieder zichzelf respecterend dorp heeft inmiddels een voorbeeldwoning, maar daarmee zijn we er nog lang niet. Kijkend naar de belangen van (huis)eigenaren spelen twee belangrijke drempels om te verduurzamen:

  1. het gebrek aan kapitaal om de initiële investering te doen.
  2. de lange termijn horizon voor het terugverdienen van de investering aangezien huiseigenaren eens in de 5 tot 7 jaar verhuizen.

Een interessant internationaal initiatief om deze drempels het hoofd te bieden is de ontwikkeling van PACE Loan constructie in de Verenigde Staten. PACE staat voor Property Assessed Clean Energy. Hierbij bieden lokale overheden speciale obligaties aan investeerders. Vervolgens versterkt de lokale overheid een lening aan consumenten en ondernemers voor het verduurzamen van vastgoed met daartegen over een zekerheid voor de overheid in de vorm van een pandrecht op het eigendom. De lening wordt terug betaald over een periode van vijftien tot twintig jaar via een verhoging van de onroerendezaakbelasting (OZB), waar tegenover staat een verlaging van de energierekening. De PACE Loan constructie kent een aantal voordelen. Zo hoeven huiseigenaren geen grote investeringen te doen, de investering wordt omgezet in periodieke kosten. Ook voorkomt de PACE Loan constructie restwaarde discussies bij verkoop van het huis en verbetert het de toegang tot kapitaal voor verduurzaming van het huizenbezit. In Groningen heeft Rutte I een Green Deal getekend om PACE te onderzoeken voor zonnepanelen. Een bredere inzet biedt goede kansen om te komen tot energiebesparing van en decentrale energieopwekking bij koopwoningen.

Een andere optie is de stapsgewijze invoer van een bonus/malus-regeling voor vastgoed. We hebben de afgelopen jaren gezien dat de invoer van een bonus/malus-regeling leidt tot verduurzaming in bijvoorbeeld de autobranche en in de markt voor huishoudelijke apparatuur. Op dit moment is er wel een aanzet om te komen tot een energielabelsysteem voor vastgoed, maar het ontbreekt aan voordelen voor de eigenaar en/of gebruiker van het vastgoed. Door bijvoorbeeld de hoogte van OZB, overdrachtsbelasting, hypotheekrenteaftrek of leencapaciteit afhankelijk te maken van het energielabel worden de voordelen van verduurzaming van bestaande bouw tastbaarder.

Dekking

De eeuwige Haagse vraag bij het aandragen van alternatieven is dekking. Oftewel: waar komt het geld vandaan? Dat is een sterk overschatte vraag in tijden dat de overheid voor bijna 0% kan lenen en ze dus juist de rust en ruimte kan nemen om de lange lijnen voor de toekomst uit te zetten. Lange strategische lijnen die burgers en investeerders het vertrouwen geven dat er nagedacht wordt over de toekomst. Bijvoorbeeld over de aanwending van de 10 miljard aan aardgasbaten en 4 miljard aan energiebelasting, die momenteel in de Haagse grote pot verdwijnen.